在簽訂認購書時怎么控制風險
【標簽】合同
更新時間：2019-12-29
從目前的商品房銷售方式來看，房地產開發商往往在沒有取得預售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發的樓盤的接受程度，從而為下一步調整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發商往往會組織進行預訂、認購等方式，收取購房者一部分，與購房者簽訂認購協議，在協議中約定一些基本內容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預售許可證后，再通過協商訂立正式的商品房，將認購書中的主要內容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說的認購書銷售模式。那么，如何簽訂認購書，在什么條件下簽訂的認購書才是有效的，如何防范認購書中的法律風險呢?
目前對認購書的的法律性質并沒有明確的規定。主流觀點認為，認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。認購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(沒有取得預售許可證)而訂立的。在簽訂認購書后，交易雙方只能依據誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內容進行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。如果一個項目連國有土地使用權都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書并收取定金，那么這種認購書就是無效的。舉例說明：
九龍坡區某項目，是一個外地的開發商來開發的。這個項目連國有土地使用權還沒有取得的情況下，就大肆開始宣傳，修建漂亮的售樓部，制作樓書等宣傳資料，并開始接受預訂。很多購房者都與此開發商簽訂了認購書，也交納了5萬元定金。過了兩年，這個項目仍沒有開工建設。后來部分購房者要求解除認購書，并要求開發商雙倍返還收取的定金。，該項目一直未取得國有土地使用權，更沒有辦理規劃等審批手續，因此判定雙方簽定的認購書無效，開發商只返還收取的定金，并按銀行貸款利率支付利息。
從這個案例可以說明，雖然法律并不禁止開發商通過認購方式收取定金，但并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。，一個開發項目，在辦妥立項、規劃、報建手續，取得了施工許可證后，該項目就應當是一個合法的項目，在正常情況下，是應該可以取得預售許可證并建設完成的。在此條件下，就可以簽訂認購書并收取定金。
在簽訂認購書時，我們開發商應當注意一些問題。首先，在認購書中只能約定一些核心的內容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應當明確注明以測繪報告確定的面積為準;對于取得預售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。
訂立了認購書，并不代表就一定要簽訂商品房買賣合同。：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理。因不可歸責當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還給買受人”。根據該規定，我們可以發現，在簽訂了認購書以后，是否簽訂正式的商品房買賣合同，其實主動權還是掌握在我們開發商手中的。實踐中，由于開發商的原因導致無法簽訂商品房買賣合同，從而雙倍返還定金的案例是很少的。如果簽訂認購書后，房價出現大幅度上漲，我們不想將房屋按照認購書約定的價格出售，則可以在商討正式的商品房買賣合同條款時，向購房人提出一些苛刻的但同時又符合法律規定的條款，如果購房者不能接受，從而導致無法簽訂正式的商品房買賣合同，作為開發商來講，也已經履行了認購書所約定的義務，無法訂立正式的合同的責任就不在我們開發商，我們只需要承擔返還定金的義務就可以了。當然，這種做法有失誠信，對注重企業形象的開發商而言，建議不要采用。如果由于購房者自己的原因導致無法簽訂商品房買賣合同，比如購房者不想在購買這套房屋，我們開發商就可以不用返還已收取的定金了。
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