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房屋建筑物評(píng)估的實(shí)施

【標(biāo)簽】建筑物評(píng)估

更新時(shí)間：2021-04-10

??? 房屋建筑物評(píng)估實(shí)施流程

　　1.核實(shí)相關(guān)材料。主要對(duì)委托方提供的房屋建筑物清查評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行核實(shí)，其中包括所提供的資料和財(cái)務(wù)記錄是否相吻合，有關(guān)產(chǎn)權(quán)及相關(guān)法律資料是否完整，表格填寫內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否正確等。其格式以財(cái)政部關(guān)于評(píng)估報(bào)告規(guī)范要求填列的房屋建筑物評(píng)估表格為準(zhǔn)。

　　2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查分析。在開始現(xiàn)場(chǎng)工作之前，評(píng)估師須對(duì)委估范圍內(nèi)的房屋建筑物的基本情況進(jìn)行調(diào)查分析，主要包括資產(chǎn)概況、產(chǎn)權(quán)狀況、所涉及土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況，結(jié)合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)資產(chǎn)使用情況進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。具體有以下幾方面的內(nèi)容：

　　(1)評(píng)估企業(yè)房屋建筑物基本情況調(diào)查：被評(píng)估房屋建筑物的總面積、占地面積、主要用途;主要建筑物的建造時(shí)間、分布、結(jié)構(gòu)類型;從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度看目前的使用狀況。

　　(2)估房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查：

　　①對(duì)擁有行政劃撥土地使用權(quán)或以出讓方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)，應(yīng)核查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)原件，房產(chǎn)證的有效期、房產(chǎn)證編號(hào)、房產(chǎn)面積;房產(chǎn)證登記的位置、所有權(quán)人、房產(chǎn)證附圖、變更登記情況、頒發(fā)日期;產(chǎn)權(quán)證上記錄的其他項(xiàng)權(quán)利。

　　②無(wú)房產(chǎn)證的房產(chǎn)或在建工程中的房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)工程開工許可證，主要核查證號(hào)、房產(chǎn)面積、位置、頒發(fā)日期。

　　③他項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)記錄，包括;擔(dān)保抵押、質(zhì)押期限、擁有他項(xiàng)權(quán)利存在的資產(chǎn)投資投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否受到限制，有關(guān)擔(dān)保、抵押、質(zhì)押合同等。對(duì)尚未取得房產(chǎn)證的正規(guī)建筑，應(yīng)檢查建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、房地產(chǎn)買賣合同等文件。

　　④對(duì)沒有土地使用權(quán)或土地使用權(quán)尚未辦理完土地出讓手續(xù)的土地上的房產(chǎn)，應(yīng)核查租地協(xié)議、有關(guān)政府批文、建設(shè)用地許可證等法律性文件。

　　⑤對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)但已簽訂長(zhǎng)期出租協(xié)議的出租房屋，應(yīng)檢查房屋租賃合同對(duì)承租、出租雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。

　　⑥對(duì)在租用土地上建造的不應(yīng)作為企業(yè)固定資產(chǎn)的建筑物，應(yīng)了解租地合同中的相關(guān)內(nèi)容，其中包括出租方占用的土地性質(zhì)、租用土地期限、租用期結(jié)束對(duì)地上物的處置方案及相關(guān)房屋建筑物的面積、用途、結(jié)構(gòu)特征等。

　　⑦對(duì)待征土地建造的房產(chǎn)—臨時(shí)建筑物，應(yīng)核實(shí)規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間、獲準(zhǔn)在該地塊建房限定性條件、拆除時(shí)是否回得到相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)取?/p>

　　⑧待評(píng)估的在建工程是否已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證，若在建工程項(xiàng)目?jī)H僅為前期規(guī)劃階段，應(yīng)通核實(shí)有關(guān)政府批文以對(duì)其權(quán)屬關(guān)系予以認(rèn)定。

　　⑨了解委估資產(chǎn)周邊環(huán)境及其規(guī)劃條件。

　　3.根據(jù)所了解的房屋建筑物的不同情況分別采用成本法、市價(jià)法、收益法對(duì)房屋建筑物進(jìn)行估價(jià)。

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