核心提示：預告登記制度，即為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記，使其債權請求權具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。下面法律快車編輯為您詳細介紹?？陬A告登記制度。

：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”?！邦A告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。

　　以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發生物權變動的法律效果。因為，一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可以設立數個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數賣情況下標的物所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人只得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同，出賣人收受價金后，再賣與乙，并向乙辦理轉移登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種情況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產生了預告登記制度，即為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記，使其債權請求權具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

　　一、預告登記的性質。

　　目前在國內主要存在三種觀點：第一種觀點認為：關于其法律性質，究竟是一種物權或僅為一種債權保全手段，甚有爭論。預告登記是介于債權和物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為系于房地產登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。第二種觀點認為：預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權。第三種觀點認為：預告登記的性質是使被登記的請求權具有確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了物權的排他效力。因此，預告登記是債權被物權化的一種具體體現。經過預告登記的不動產，債權人對不動產物權變動的請求權可以對抗第三人。

　　二、經預告登記后的物權變動請求權特征。

　　第一、該請求權的性質仍為請求權而非支配權，內容為權利人在條件具備時請求現時所有人為本登記以變更物權，權利人對該請求權之標的并不具有任何的支配權。

　　第二、該請求權的效力具有特殊性，能夠對抗第三人，。

　　第三、該請求權具有臨時性，存在于合同生效后至能夠進行登記之日起三個月內。

　　第四、請求權人未來是否可以實際取得物權并不確定。如債權消滅或者所附條件不可能成就，亦或指向的標的物最終無法完成。預告登記使已登記的不動產物權變動請求權經過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現，是物權法原理向債權法領域的擴張、滲透。所謂債權物權化是指具備了物權的某些效力。

　　三、預告登記與商品房預售登記的區別。

　　①、適用對象不同。商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記。

　　②、兩者的目的也不同。前者進行保全的是商品房預售合同，而后者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能在預售合同備案中無從體現。

　?、?、登記申請人不同。預售登記的申請人為商品房預售人，而預告登記的申請人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現時所有人，。

　　④、適用的依據不同。預售合同登記適用城市房地產管理法等公法的強制規范進行，而預告登記適用私法規范。

　　⑤、權利性質也不同。預售合同登記屬于行政管理性質，而預告登記屬于私法的權利保全性質。

　?、?、效力不同。預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等，也只有賦于預告登記這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國現行預售登記僅有“應當”進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人;而且也沒有規定經過登記的預售合同，預購人是否有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權變動或有損于登記債權的行為。

　?、?、預售登記沒有失效制度。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由于一些特定的事由而消失，不會永遠存續。而我國商品房預售登記不會涂銷，存續時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理即預售資格審查手段，而非對購房人的請求權進行保護，與預告登記制度存在著根本上的差異。

　　四、預告登記的條件。

　　預告登記須滿足一定條件，按照《物權法》第二十條和《房屋登記辦法》第七十條規定，申請人與義務人首先須簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議;其次，申請預告登記是按照約定進行的，為此，要么在不動產物權買賣協議中，要有預告登記的專門條款，要么單獨訂立預告登記的協議;第三，法條雖未對預告登記的當事人資格明確規定，但從要求提供的材料中有已登記備案的《商品房預售合同》、《房屋所有權轉讓合同》來看，商品房買賣預告登記的出賣人須是具有商品房預售(銷售)資格的房地產開發企業、二手房轉讓預告登記的轉讓人須是房屋所有權人，申請人須具有民事權利能力和行為能力。

　　五、預告登記的功能和實際運用。

　　由于預告登記限制了債務人對所出售房屋的再次處分，即限制了其權利濫用，無疑對穩定交易秩序，保障相對弱勢的購房者獲得所購房屋的法律預期，保護了不動產交易的安全，能更好地推動房地產業及相關產業如金融業的發展。實踐中除商品房預售可辦理預告登記外，即使是現房或是二手房買賣，凡不能即時履行，出賣人有違約不履行的時空條件者，均可辦理預告登記，對附條件附期限的買賣，為確保條件成就時權利人能取得標的物，更應該辦理預告登記。預告登記的債權請求權保全性質，對抗第三人的效力和臨時性特點，在融資業務中具有充分的現實意義。

　　首先，相對抵押權而言，預告登記后，權利人的債權請求權是獨立的、排他的，而抵押權在按揭業務中，是與所有權及其居住權共存的，一物之上，權利越多風險就越大，其利益就沒有充分保障，更不說在構建和諧社會，保障公民基本生存權之居住權情形下，以變賣抵押物獲得債權受償，是有很大現實障礙的，這時優先受償的財產權利，。

　　其次，抵押權融資既要登記又要評估，既有評估費、登記費、還有印花稅，周期長成本高，這對小額融資和短期融資是很不利的。

　　第三、回買融資雖然風險小，但如果沒有預告登記制度支撐，兩次產權交易的稅費成本，足以讓融資者望而卻步。現在金融機構向房地產開發商短期融資，與其讓開發商用在建商品房抵押，不如與其直接簽訂商品房預售協議，經過預告登記后，放貸于開發商，然后既可通過將買受人的合同權利轉讓于購房人收回貸款，也可借鑒按揭合同，由購房人向金融機構履行支付房款的義務，房款支付完畢，金融機構涂銷預告登記讓購房人取得本登記。可以說預告登記制度讓回買融資春風得意，既降低了貸款風險，又降低了企業融資成本，提高了企業融資時效，具有操作性強和靈活性的特點，隨著金融機構的推廣和成熟運用，對企業融資將會有助推作用。

　　六、完善預告登記制度的建議。

　　在商品房預售階段，保障交易安全，防范出賣人背信棄義的法律規范還有商品房預售合同備案制度，但商品房預售合同的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記也沒有什么利益可言，甚至要支付預售登記費用，即使不履行該義務也無什么法律后果。要這樣的登記來維護交易安全，維護當事人利益，事實上是不可能的，《房地產管理法》實施多年來根治不了一房二賣甚至數賣，簽訂虛假商品房預售合同騙取金融機構貸款即是最好的詮釋。為保障購房人請求權這同一目的，預告登記制度建立后，開發商依據公法須辦理商品房預售合同備案，購房人依據物權法可申請預告登記，而按照《房屋登記辦法》規定，申請預告登記依然要提供《商品房預售合同》，如此進行這兩種登記，顯然既不經濟也無效率。由此，筆者建議將兩種登記制度整合，讓預告登記吸收商品房預售合同登記，在商品房買賣合同示范文本中，增加預告登記的專門條款，從保護善意第三人利益出發，宜賦予預告登記公法上的效力，即凡預售商品房，均須辦理預告登記，且以權利人單方申請為原則，雙方申請為例外(只在預售合同的真實性不能確定情形下)，從而讓不倫不類的商品房預售合同登記走出尷尬狀態。(雷明鑫)

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