房屋產權調換的標準
【標簽】房屋產權
更新時間：2021-05-11
通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。房屋產權調換的特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產權調換的方法。產權調換一般分為原地回遷和異地安置。
房屋產權調換標準有何規定：
1、產權調換時，調換房屋的面積。
在商品房價格普漲的今天，調換房屋的面積，對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規定的標準的，被拆遷人可直接依據政策的規定，要求調換房屋的面積達到國家規定的標準;二是調換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產權調換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
2、原地還房
不同級別的地段，房屋價值會出現明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現巨大的差異。原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優勢地位，以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據相關規定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。
3、產權調換協議
根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規范房屋拆遷的行政法規，對協議的名稱已作出明確規定，因此，選擇產權調換時，雙方簽訂的協議名稱應當為拆遷安置補償協議，而不應以其他名稱不替代，協議的內容中，也應當明確調換房屋的位置、面積、樓層、用途等內容。現實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產權調換的協議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協議的內容都是產權調換，但是協議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協議的優先效力，當拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生沖突時，對拆遷補償安置協議的被拆遷人予以特別保護。
正是因為司法解釋對拆遷補償安置協議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權優先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協議對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應為拆遷補償安置的協議搞成了《商品房置換協議》，其優先權可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。
另外，國家針對房屋拆遷所獲得產權調換房屋在稅收上是給予優惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優惠的，這也是事關被拆遷利益的一個方面。
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