怎樣拍賣已抵押的房屋
【標簽】拍賣
更新時間：2019-12-02
抵押物在債務人不能清償到期債務時，抵押人和抵押權人就抵押物的處分達成協議的，可委托拍賣并與拍賣人簽訂委托拍賣合同。達不成協議的，應通過法律途徑解決。
房屋拍賣程序主要是：
一 接受拍賣委托：如果房地產的賣方有意將房地產拍賣業務交于拍賣行，也有意承接該拍賣業務，在賣方向受理拍賣業務的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協議書。
房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：
1. 房地產拍賣標的的產權證;
2. 產權人身份證明或企業法人營業執照;
3. 法定代表人證明書和法人授權委托書;
4. 對拍賣房地產有處分權的證明文件;
5. 產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委托書;
6. 拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等;
7. 其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件;
8. 至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件。
二 拍賣房地產標的確認和調查：拍賣行應對委托人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括：
1. 拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致;
2. 產權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證;
3. 房地產面積是否與房地產測繪部門出具報告一致;
4. 產權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記;
5. 是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件;
6. 是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件;
7. 是否有產權證丟失的記錄;現持產權證是原證，還是新證;是否登報聲明;
8. 是否有關于產權糾紛的記錄，處理情況如何;
9. 是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內;
10. 土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。
三 接受委托、簽定委托拍賣合同：具備接受拍賣委托條件后，應按照<拍賣法>的要求，結合所拍賣房地產標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規定。一般房地產委托合同應包括以下內容：
1. 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;
2. 委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;
3. 拍賣房地產的交付方式、價款的支付方式;
4. 拍賣費用條款、傭金及其支付方式;
5. 拍賣方式和期限;
6. 拍賣程序中止和終止的條件;
7. 違約責任;
8. 簽約日期和合同的有效期限;
9. 拍賣底價;
10. 其他需要約定的條款。
四 房地產估價及底價確定：
1：房地產估價
具體工作如下：
(1) 選擇房地產估價機構及對估價師的資格進行確認;
(2) 提出估價目的;
(3) 與評估機構簽定委托評估協議，提供評估所需的資料;
(4) 與評估師一道現場看房，獲取評估所需的現場資料;
(5) 評估師出具評估報告。
2：拍賣底價和起拍價確定
拍賣底價確定的主要依據是：
(1) 賣標的房地產估價報告。評估報告應該由具有資質和經驗的房地產評估機構出具;
(2) 雙方對影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的;
(3) 拍賣行的經驗
(4) 在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，并在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價。
五 發布拍賣公告，組織接待競買人
公告信息內容應包括：
(1) 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;
(2) 拍賣的時間、地點;
(3) 拍賣房地產的基本情況：1： 委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產的使用、占用或租賃情況;3：產權性質
(4) 拍賣房地產轉讓后應交納的稅費;
(5) 競買人的條件;
(6) 競買保證金;
(7) 拍賣方式;
(8) 其他需要公告的事項。
六 現場拍賣階段
拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程序、規則對拍賣房地產進行公開叫價。應價最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。
七 產權過戶
現場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協助下與委托人簽定拍賣房地產的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地產權屬轉移和登記等各項工作，以最后取得房地產產權證書或房地產交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結束。
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