我國物業稅的稅基構成
【標簽】物業管理
更新時間：2021-04-07
我國應該把現有針對房地產的房產稅、土地增值稅和土地出讓金等“租、稅、費”統一歸并為物業稅，以房產實際占用土地面積為征稅對象，依照定期發布的土地等級評估價格，從價定率征收，即按地產價值征收：
物業稅=超過扣除額建筑面積所占土地使用權面積×單位土地面積價格×適用稅率。其可行性是：
1、公平合理，操作性強。我國實行的是土地國家所有制，居民擁有的實際上是不完全產權，房屋所有權受制于土地使用權。從目前地價與房價的關系看，土地的增值占了物業增值很大的比例，建筑物本身隨著時間的增長逐步老化，維修的成本逐步上漲，甚至會貶值，但土地作為稀缺資源，從長期看價格肯定會不斷上漲，加上區位優勢，房產價格并不會下降，反會一路飚升，現實中的學區房就很好地說明了這個問題。由于土地價格在房產價值中占絕對主導地位，因此能夠作為房產價值的代表構成計稅依據，這樣做可以用同一標準來衡量征稅客體量的大小，不僅公平合理，而且土地面積固定，土地價格可以按區域地段評估，回避房屋個性化價值差異，相對而言操作性強。此外，由于讓渡了房屋價值作為稅基的利益，在法理構想上也與西方國家普遍采取的按房產價值一定比例(如70%)征收相接近。
2、。有的學者認為把土地出讓金并入物業稅是不科學的，因為稅是政府以公共管理者的身份，，如果把具有地租性質的土地出讓金改為稅，這等于否定了國家政府對土地的所有權，。這種認識從理論上講并不錯，但從現實看，在目前土地批租制下，政府對開發商使用國有土地征收的土地出讓金，是政府作為土地的所有者向開發商出售40年至70年土地使用權而取得的地租，而不是真正的土地價格，而且在批租過程中大量存在的非正常行為讓這個“地租”往往也偏離了價值軌道，如果讓其單獨存在，如上文所述，就必須在對房產征稅時予以扣除包括土地出讓金在內的各項租金，以避免重復征稅，而這事實上是無法做到的。從實踐上看，1983年6月，，把國家與國營企業的財政分配關系通過稅收形式固定下來，以稅收的強制性、固定性和無償性保證了國家財政利益的穩定增長，為妥善處理財產所有權和征稅權提供了成功的范例。
3、租、稅實際承擔者的統一性。不論是土地出讓金、征地拆遷費，還是改為物業稅，負擔的實際承受者都是完全一致的，開發商交付的地租和其它費用，都會通過價格一次性轉嫁到購買者身上，而稅收只不過是把這種負擔分到40—70年間而已，同時也降低了購買價格，對購買者來說并無本質上不同。
4、政府收益增長和資源保護的法律保障。現行土地批租制下，政府獨自承擔了土地價格風險，諸多的外界因素也在不斷侵蝕著地租，，因此政府的一次性收益盡管看上去較多，但得不到穩定的保障。實施物業稅后，稅收的法律特征將使政府收益固化下來，并隨著土地價格的上漲而增長。同時，由于稅負從房產交易環節向房產保有環節的轉變，市場需求趨于理性，土地利用的科學性和合理性得到加強，土地資源的法律保護得以實現。
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