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二手房購買的注意事項有哪些？

【標(biāo)簽】二手房

更新時間：2020-09-22

　　查詢房屋的權(quán)屬，首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。通常來說，買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。

　　為了防止有的賣房人偽造假產(chǎn)權(quán)證，還有必要到房地產(chǎn)交易市場查驗房產(chǎn)證的真實性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項會有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂。共有人不能到場的，應(yīng)由其出具公證委托書。因為依照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地等都應(yīng)該詳細查詢。

　　“特殊”房源更應(yīng)詳查

　　目前二手房交易中，除了擁有正常產(chǎn)權(quán)的房屋之外，還有一些“特殊”的房屋。這類房源包括軍產(chǎn)房、使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房(即地產(chǎn)房)等。此類房源一般價格會比正常產(chǎn)權(quán)的房源低一些，尤其是使用權(quán)房，由于建筑年代較長，通常所處的地段非常好，生活非常便利。但這樣的房源存在的問題也會較多。

　　目前市場上交易較多的是使用權(quán)房。使用權(quán)房產(chǎn)權(quán)不歸個人，但目前經(jīng)過一定程序可以買賣。其產(chǎn)權(quán)歸屬可分為兩種：單位產(chǎn)權(quán)和房管所產(chǎn)權(quán)。前者大多是原產(chǎn)權(quán)單位按照舊有政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。對于這類使用權(quán)房，買方應(yīng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位意見。需要提醒的是，在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)要求公房原承租人親自到房產(chǎn)局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外，由于使用權(quán)房“房本”沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。

　　查詢房屋的“他項權(quán)”

　　產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”。此時，就需要查詢房屋的“他項權(quán)”。房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)如有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。因此，購房者必須通過查詢“他項權(quán)”，看看房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄等內(nèi)容。

　　不過，在房地產(chǎn)交易市場是無法查詢到房源債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況的，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗租約以及有關(guān)的證明文件。如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系,在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入住;或買賣合同可能因為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

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