誰擁有房屋外墻面的權利？
【標簽】房屋
更新時間：2020-06-10
核心提示：誰擁有房屋外墻面的權利？一般的購房合同對房屋外墻面的所有權不作約定，根據民法“建筑物區分所有權理論”，房屋購買人(區分所有權人)因購房而產生對建筑物共用部分的共有權。下面就由法律快車的編輯為您介紹。
由于房屋外墻面的使用權一般在購房合同中沒有約定，因此當開發商或者物業公司使用外墻面懸掛廣告、搭建燈箱時，常因為光污等原因和房屋的業主產生矛盾，那么房屋外墻面屬于誰所有？開發商有沒有權利使用房屋外墻面搭建廣告牌？房屋外墻面的所有權屬于誰？
一般的購物合同對房屋外墻面的所有權不作約定，在這種情況下，根據民法“建筑物區分所有權理論”，房屋購買人(區分所有權人)因購房而產生對建筑物共用部分 的共有權。
按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定：外墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積，另一半則計入公攤面積，因此很明確外墻墻體內部是改購房人所有，而外墻面屬于購買本幢房屋的全體購房所有人不分份額的共同共有。房屋的外墻面的使用權應該是該幢房屋的全體購房人一致擁有，如果要在外墻面刷廣告、掛燈箱等，應當經過該幢房屋全體共有人的同意，，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”使用外墻面所得的收益應當歸房屋所有人共同共有。
如果在購房合同中約定外墻面的所有權歸開發商所有，可由其支配使用，這種約定是否有效？
我們知道，房屋的交付必須是完整交付，一套房屋不能拆零出售，外墻面作為房屋的必要組成部分，是不能單獨把沒有外墻面的 房屋拆零銷售給購房人，而且外墻面的面積也計入了公攤面積，購物人在購買房屋的時候已經為此支付了買房款，所以外墻面約定為開發商所以是無效的。
當然經過業主一致同意，開發商、物業等可以使用外墻面，使用者應當支付使用費用。即使全體業主都同意出售外墻面的所有權，該約定也屬于無效，因為房屋外墻面不能拆零銷售，房屋的銷售必須是完整的整套銷售，即使要出售，也只是轉讓房屋外墻面的使用權。
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