《業(yè)主要交物業(yè)“醫(yī)保金”》見報后，不少讀者打來電話，就《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)提出一些看法和疑問。記者選出一些有代表性的問題，采訪了南寧市房產(chǎn)局相關(guān)科室的負責(zé)人。

　　新的業(yè)主賬戶無須物業(yè)公司來建

　　疑問：一位物業(yè)公司老總來電說，如果每個業(yè)主都要建一個自己的賬戶冊，這個工作誰來做?像他們現(xiàn)在管理的一個小區(qū)，業(yè)主有1000多戶，這樣會不會增加物業(yè)公司的工作量?

　　回答：對于新交付的小區(qū)，業(yè)主的個人賬戶是不需要物業(yè)公司來建的，是由房產(chǎn)維修資金管理部門通過開發(fā)商的樓盤表和權(quán)屬登記系統(tǒng)有關(guān)信息進行建賬。

　　在《辦法》未實施前就已交付使用的小區(qū)，如物業(yè)公司作為維修資金管理單位已經(jīng)在管理著業(yè)主的維修資金，那么物業(yè)公司應(yīng)有業(yè)主交存的維修資金的明細賬目，《辦法》實施后，也就無需有額外的工作量增加了。

　　交存的具體時間將于近日明確

　　疑問：有兩位讀者問，她們的新房即將交付，是不是在交付時先要交存維修資金?

　　回答：由于《辦法》要到11月1日才正式實施，房產(chǎn)部門將在近日出臺有關(guān)文件，明確具體時間，即何時交付的樓盤應(yīng)該交存維修資金。屆時本報會將文件規(guī)定的具體時間及時報道。

　　改造費用誰承擔(dān)要界定責(zé)任

　　疑問：某小區(qū)的業(yè)主向記者反映，開發(fā)商當(dāng)時做的地下水管口徑太窄，雖然有二次加壓，但一到用水高峰期，水壓不夠，經(jīng)常晚上洗澡時打不著燃氣。如果要更換大一些的水管，是不是要動用維修資金?這位業(yè)主說，發(fā)生這樣的事，是開發(fā)商的責(zé)任，并且小區(qū)入住才兩年，應(yīng)該還在保修期內(nèi)。如果在保修期內(nèi)，是不是應(yīng)由開發(fā)商更換?

　　回答：如果小區(qū)要更換地下水管的口徑，這筆費用是動用業(yè)主的維修資金還是由開發(fā)商來支付，關(guān)鍵在于明確是否屬于開發(fā)商的責(zé)任，即開發(fā)商對小區(qū)公共部分和設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，是否符合當(dāng)時國家規(guī)定的建設(shè)和驗收標準。一般來說，如果小區(qū)通過了驗收并允許交付使用，說明小區(qū)的建設(shè)標準和質(zhì)量符合有關(guān)法定的建設(shè)要求。業(yè)主對水管口徑的建設(shè)標準問題可向建設(shè)主管部門咨詢。

　　若不屬開發(fā)商降低建設(shè)標準或違約的責(zé)任，而業(yè)主們認為又需要對水管進行改造，在建立有物業(yè)專項維修資金的小區(qū)，通過業(yè)主大會決議，可以使用維修資金進行水管改造。

　　成立業(yè)委會須按法定的程序走

　　疑問:林女士所在的小區(qū)一直沒有成立業(yè)委會。她說，除了物業(yè)公司阻撓外，業(yè)主太散也是原因。如果沒有業(yè)委會，小區(qū)的維修資金如何交?她認為，房產(chǎn)部門應(yīng)該督促并引導(dǎo)業(yè)主建立業(yè)委會，并為業(yè)委會的成立創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，比如對物業(yè)公司的一些違規(guī)行為進行阻止。(記者 唐正芳)回答：前不久，南寧市房產(chǎn)局就小區(qū)如何成立業(yè)委會，專門出臺了《業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，對于小區(qū)如何召開業(yè)主大會、如何成立業(yè)委會的具體程序，都有非常明確的規(guī)定。在業(yè)主大會及業(yè)委會的選舉上，由城區(qū)的房產(chǎn)部門和街道辦事處進行指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主大會的籌備組也應(yīng)該在城區(qū)房管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下開展各項籌備工作。如果出現(xiàn)問題，可以向城區(qū)的房產(chǎn)部門和街道辦事處反映。

　　維修資金是房屋的一種保障

　　疑問：一位讀者來電說，新買一套房起碼要20年以后才有可能發(fā)生維修的事，現(xiàn)在交一筆錢放在那里浪費了。

　　回答：小區(qū)的公共部位和公共設(shè)施何時發(fā)生質(zhì)量問題，就像一個人何時要生病一樣，誰也說不準。比如說電梯，有些小區(qū)交付使用后，因為使用頻率過高，電梯就極易出現(xiàn)問題和損壞。而電梯的保修期限并不長，如果過了保修期，又出現(xiàn)了電梯維修的問題，就需要從維修資金里解決了。過去在沒有建立維修資金的小區(qū)，就曾經(jīng)出現(xiàn)過高層樓宇的業(yè)主不得不在長達幾個月的時間里爬樓梯的情況。

　　部分業(yè)主對公共事務(wù)不關(guān)心，對公共部位的維修費用不愿承擔(dān)，在《辦法》未出臺前，就有很多這類的投訴，如天臺漏水時，頂層的業(yè)主面臨無法居住的困境，但其他層的業(yè)主因未受影響對維修事宜不理不睬，導(dǎo)致維修和費用問題難以解決。由此看來，一旦小區(qū)的公共部位和公共設(shè)施出現(xiàn)故障，就有可能出現(xiàn)維修費用無人“埋單”的事。

　　疑問：一位業(yè)主來電問，《辦法》里提到，如果“業(yè)主不交存或不續(xù)交應(yīng)分攤的維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期交存”，萬一碰到一些“釘子戶”，那么房產(chǎn)部門有什么樣的具體措施?

　　回答：按照《辦法》規(guī)定，舊小區(qū)維修資金的續(xù)籌有一定的難度，但這個難題也是有解決辦法的。這個問題不單單由房產(chǎn)部門去解決，也由業(yè)主大會來發(fā)揮作用，這也是《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主對共有部分維修是需要承擔(dān)義務(wù)的，當(dāng)個別業(yè)主不愿意承擔(dān)義務(wù)時，。

　　使用維修資金必須按程序走

　　疑問：一位業(yè)主問：建立維修資金后，如果要使用，程序是不是特別麻煩?

　　回答：《辦法》明確了相應(yīng)的使用程序，目的就是增加維修資金的使用透明度和確保資金安全，同時為了便于資金的使用，在《辦法》中規(guī)定了維修費用部分預(yù)支、竣工結(jié)算的方式來提高維修效率。

　　以一個小區(qū)為例。假若該小區(qū)是一棟大廈。該大廈外墻脫落，對業(yè)主和行人安全造成了隱患。那么物業(yè)公司(也可以是單位、業(yè)委會、管理維修資金的第三方、轄區(qū)房管所)先列出維修的項目，打出預(yù)算，洽談維修費用，列出涉及到的相關(guān)業(yè)主;再張貼公示，以告之相關(guān)業(yè)主;組織業(yè)主征求意見;通過后提交到維修資金的管理機構(gòu);管理機構(gòu)核實后預(yù)撥部分款項，開始維修，竣工驗收后結(jié)清所有款項。

　　產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)都須建立維修資金

　　疑問：不少業(yè)主想知道，維修資金的交存范圍到底包括哪些類型的房子?

　　回答：《辦法》第二條規(guī)定，本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)的商品房、售后公有住房等物業(yè)的專項維修資金的交存、管理、使用，適用本《辦法》。

　　這一條明確了維修資金的交存范圍，這也是廣大業(yè)主關(guān)心的問題。鑒于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修問題，主要發(fā)生在由多個業(yè)主共同擁有的物業(yè)類型上，這類物業(yè)涉及到商品房(含寫字樓、商場等非住宅)、經(jīng)濟適用房、房改房、拆遷房等。因此《辦法》對維修資金交存的適用范圍進行了界定，明確城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)的商品房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、售后公有住房等物業(yè)。(記者 唐正芳)