核心提示：廣州市進行了區(qū)片綜合價的制訂試驗來確定征地補償價格，以求更好地貫徹國家新的征地補償安置精神，維護社會穩(wěn)定。下面法律快車編輯為您詳細(xì)介紹廣州市征地補償價格如何確定。

　　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂

　　2000年，廣州市番禺區(qū)進行了征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂工作。番禺區(qū)在綜合考慮地類、土地質(zhì)量、農(nóng)產(chǎn)品價格等因素的基礎(chǔ)上，以前三年區(qū)域內(nèi)所有農(nóng)產(chǎn)品的不同產(chǎn)值和各種農(nóng)產(chǎn)品的占用農(nóng)地面積為主要依據(jù)，按加權(quán)平均測算出統(tǒng)一年產(chǎn)值。其具體的計算過程：首先是以區(qū)域內(nèi)各種作物的產(chǎn)值按加權(quán)平均數(shù)計算最近三年每一年的可用耕地平均年產(chǎn)值;其次是將區(qū)域內(nèi)每年可用耕地平均年產(chǎn)值按加權(quán)平均數(shù)計算最近三年的可用耕地平均年產(chǎn)值;再次是根據(jù)物價水平和經(jīng)濟發(fā)展水平變化，對年平均年產(chǎn)值按一定比例如10%上調(diào)后求得區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值。在應(yīng)用區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值時，從第二年開始每年對區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值按一定比例如5%～10%進行浮動，一般是遞增，應(yīng)用三年后按同樣的計算方法，更新區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值。計算公式如下：

　　Pk=a1+a2+a3+……+an k=123

　　式中Pk為各年各種作物的加權(quán)平均產(chǎn)值，S為各種作物的種植面積，a為各種作物的產(chǎn)值。

　　Q=P1+P2+P3×1+10%

　　式中Q為區(qū)域綜合年產(chǎn)值，S為各年的可用耕地總面積，P為三年各種作物的加權(quán)平均產(chǎn)值。

　　其中計算統(tǒng)一產(chǎn)值區(qū)域大小的選擇要根據(jù)實際情況而定，可以鎮(zhèn)、區(qū)為統(tǒng)一產(chǎn)值區(qū)域。為了避免鎮(zhèn)間產(chǎn)值差異過大的現(xiàn)象和提高可操作性，番禺區(qū)采用了全區(qū)統(tǒng)一的綜合年產(chǎn)值。2001年確定的統(tǒng)一年產(chǎn)值為3778.18元/畝(1999、2000、2001年)，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平，在2002年又調(diào)整為4329.04元/畝。

　　對于補償倍數(shù)的確定，番禺區(qū)以市橋河為界，北區(qū)的土地補償和安置補助倍數(shù)為法定的最高倍數(shù)10倍和6倍，而南區(qū)則為法定的最低補償倍數(shù)6倍和4倍，這與北區(qū)比南區(qū)經(jīng)濟更發(fā)達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢更突出、土地資源更稀缺、人民生活水平更高的實際情況相一致。

　　實行全區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值后，2001年，番禺區(qū)北區(qū)和南區(qū)的征地補償費分別為60450.88元/畝，37781.80元/畝?2002年則分別為69264.64元/畝，43290.40元/畝。在實際征地中，被征地集體和農(nóng)民拿土地補償費和安置補助費外，征地單位一般還會考慮被征地村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，增加部分其他的補償費或結(jié)合社保、留地、入股等其他補償安置方式，間接提高征地補償費，如在番禺區(qū)南村鎮(zhèn)新基村征用451.08畝集體土地，相關(guān)征地單位增加了45.4767萬元的其他補償費給該村集體。經(jīng)折算廣州市番禺區(qū)征地補償費平均大約為12萬元/畝。

　　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的實施評價

　　一方面，廣州市番禺區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)實施幾年來取得了較好的效果。由于采用比實際畝產(chǎn)值要高的區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值和補償安置倍數(shù)計算補償費，解決了在現(xiàn)行制度框架下補償費明顯偏低，農(nóng)民不易接受的問題，在短期內(nèi)提高了被征地農(nóng)民的生活水平。同時，實行統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，避免了相同地塊只因種植與養(yǎng)殖之間、種植不同作物之間的產(chǎn)值差異，而引起的過大補償差異導(dǎo)致農(nóng)民產(chǎn)生患不公的心理，因此受到了農(nóng)民的歡迎。

　　另一方面，雖然運用區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)更具可操作性，但實踐幾年后，也逐漸暴露出不少問題。番禺區(qū)雖然實行了統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，但是由于實行南區(qū)北區(qū)一刀切的補償倍數(shù)，其合理性值得商榷。在沒有實行補償倍數(shù)一刀切的其他區(qū)，在補償倍數(shù)確定上則表現(xiàn)出較大的隨意性，這導(dǎo)致了實行區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計算征地補償仍然存在區(qū)域內(nèi)征地補償費差異大的現(xiàn)象，難以做到合理補償。實行區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，也使征地補償難以體現(xiàn)同一區(qū)位不同質(zhì)量的宗地所存在的生產(chǎn)力差異。

　　征地補償?shù)母母铩朴唴^(qū)片綜合地價

　　實行統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)突破了產(chǎn)值倍數(shù)法中“產(chǎn)值”難以確定的局限性，而實行征地區(qū)片價將突破產(chǎn)值倍數(shù)法中“產(chǎn)值”和“倍數(shù)”都難以合理確定的局限性，也改進了以統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)確定補償價難以體現(xiàn)地力差異和同地同價等問題。因此，2005年1月廣州市開始著手征地補償?shù)母母铩朴喺鞯貐^(qū)片綜合地價。

　　區(qū)片的劃分方法研究

　　1.確定研究范圍。在劃分區(qū)片時，可以鎮(zhèn)、區(qū)、縣為劃片范圍?由于廣州市未全面完成農(nóng)地分等定級工作，在花都區(qū)劃分區(qū)片時以尚有農(nóng)地的192個行政村為基本統(tǒng)計單元。

　　2.選擇科學(xué)的區(qū)片劃分方法。在區(qū)片劃分中，廣州市充分考慮了地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)地質(zhì)量、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平等因素，采用了聚類分析與判別分析相結(jié)合的方法劃分區(qū)片。

　　3.選擇劃分區(qū)片的因素。因素的選擇直接關(guān)系到區(qū)片劃分結(jié)果合理與否，因此因素的選擇要堅持主導(dǎo)性、差異性、適應(yīng)性等原則，對應(yīng)所用的區(qū)片劃分方法，從農(nóng)地不同區(qū)位、土地利用類型、土地生產(chǎn)能力、農(nóng)民生活水平、土地資源狀況、人均耕地面積、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平等方面，選擇能體現(xiàn)區(qū)片差異情況、影響區(qū)片劃分的因素。在廣州市花都區(qū)區(qū)片劃分中，選擇了能較好地體現(xiàn)區(qū)內(nèi)差異的9個因素：用農(nóng)地面積、建設(shè)用地面積、未利用地面積三個因素說明土地利用類型和狀況，以農(nóng)地純收益代表農(nóng)地質(zhì)量和生產(chǎn)能力，以農(nóng)民年純收入說明農(nóng)民的生活水平，并從側(cè)面反映區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，以人均土地面積說明土地資源狀況，用距市、區(qū)、鎮(zhèn)中心距離分別以0.2?0.5?0.3的權(quán)重折算成一個指標(biāo)代表土地的區(qū)位因素。

　　4.劃分區(qū)片。根據(jù)所選擇的因素應(yīng)用聚類分析與判別分析相結(jié)合對各行政村進行分類，再根據(jù)聚類分析的分類結(jié)果，對應(yīng)確定區(qū)片劃分方案。聚類分析是近年來廣泛被用于分類的有效方法，它是根據(jù)樣本的特點，以“物以類聚”的原理對樣本進行分類。聚類分析與判別分析相結(jié)合劃分法是完全根據(jù)樣本數(shù)據(jù)本身性質(zhì)上的親疏程度，將具有相同特征的樣本劃為同一類，將性質(zhì)差別較大的歸入不同的類。利用聚類分析劃分區(qū)片方法方便、快捷，而且能充分反映所選取的各個因素的綜合特征和類別，劃分結(jié)果具有較強的科學(xué)性、客觀性和直觀性，避免了多因素綜合評價法等區(qū)片劃分主觀性太強的缺點。判別分析也是一種常用的分類分析方法，其基本原理是先根據(jù)已知類別的事物性質(zhì)，建立判別函數(shù)，然后對未知類別的新事物進行判斷以將其歸入已知的類別中。在征地區(qū)片劃分中利用判別分析可檢驗聚類分析結(jié)果的可靠性與準(zhǔn)確性，提高區(qū)片劃分的科學(xué)性。