常見的房產糾紛相關問題解答
【標簽】房產糾紛
更新時間：2019-01-25
核心提示：常見的房產糾紛相關問題解答。譬如商品房的銷售廣告和宣傳資料，對開發商是否具有約束力，在簽訂預購合同時，交給開發商的錢，應寫成定金還是訂金，二者有何區別等問題，詳細內容，喜愛按就由法律快車的編輯為您介紹。
常見的房產糾紛相關問題解答
1、開發商未取得預售許可證，與買房人簽訂的商品房預售合同，是否有效？
開發商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
2、商品房的銷售廣告和宣傳資料，對開發商是否具有約束力？
商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價
格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
3、在簽訂預購合同時，交給開發商的錢，應寫成定金還是訂金，二者有何區別？
定金是擔保法意義上的法律概念，根據擔保法的規定，交付定金的一方違約的，不得要求返還定金。收受定金的一方違約的，則應雙倍返還定金。而訂金不能起到對合同擔保的作用，若雙方認可交付的是訂金的話，那么若開發商違約的話，就只能按照預付款規則，要求開發商退回訂金及其利息，不能要求雙倍返還。
5、因不可歸責于買賣雙方的原因，導致未簽訂商品房買賣合同的，定金如何處理？
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
4、商品房的認購、訂購、預訂協議的內容是否屬于商品房買賣合同的內容？
商品房的認購、訂購、預訂等協議一般視為預約合同，是雙方約定下一步訂立商品房買賣合同的協議，而非商品房買賣合同，但若上述協議具備商品房買賣合同的主要內容和條款的，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
5、商品房預售合同未按照法律規定進行備案的，是否影響合同效力？
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
6、哪些情形下，導致商品房買賣合同無效或被撤銷的，買房人可以要求雙倍返還購房款？
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
7、開發商與第三人惡意串通，一房二賣的，買房人如何處理？
買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
8、房屋什么時候算交付使用，交付使用前后，房屋滅失、損毀的，由誰承擔責任？
對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
9、房屋主體結構質量不合格，買房人應該怎么辦？
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
10、非房屋主體結構質量不合格，但質量存在問題，嚴重影響居住的，買房人能否解除合同？
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
11、交付房屋的建筑面積與商品房買賣合同的建筑面積不符，如何處理？
出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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??? 房產可以再進行第二次抵押嗎?
??? 房產過戶需要帶什么資料?
??? 沒有房產證可以要求退房嗎?
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